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希腊黄金签证“25万欧还在”，但短租禁令让旧算法彻底作废
发布时间：2026-10-24 16:42:35 浏览次数：1
当前，希腊黄金签证的房产投资门槛并非简单“涨到80万欧元”这一单一标准，而是依据房产所在地区以及房产类型的差异，精细划分成了三个不同的档次。具体而言，在阿提卡大区、塞萨洛尼基市、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超过3100人的岛屿上购置房产，投资门槛设定为80万欧元；在希腊全国除上述地区之外的其他区域，投资门槛则为40万欧元；而对于将商业建筑改造为住宅、将工业建筑改造为住宅，以及对列级保护建筑进行修复的项目，投资门槛保留在25万欧元。
需要特别指出的是，对于投资门槛为80万欧元和40万欧元这两个档次的项目，有着明确且严格的要求。投资者所购置的必须是单一物业，并且该物业的主要用途面积至少要达到120平方米。值得注意的是，车位和储藏室的面积并不计算在主要用途面积之内。
而投资门槛为25万欧元的项目，其本质更侧重于工程范畴，并非传统意义上的标准住宅交易。以商业建筑改造成住宅为例，用途的变更手续必须在向相关部门递交黄金签证申请之前就已完成；对于列级保护建筑的修复项目，签证的续签与修复工程的进度直接挂钩。此外，这类项目还涉及到施工成本、审批周期以及验收风险等诸多额外因素。有专业顾问直言不讳地表示，这类项目在推进过程中“麻烦重重，实际花费极有可能超出原本的预算”。
在希腊黄金签证政策中，还有一个容易被投资者低估的重要规定，那就是短租禁令。根据该规定，通过黄金签证政策购置的房产，禁止用于60天以内的短期租赁活动。一旦违反此规定，投资者将面临高达5万欧元的罚款，甚至有可能因此失去已经获得的黄金签证身份。不过，长期租赁行为仍然是合法合规的。在此背景下，那些以在Airbnb等平台上的日租金收益作为卖点，来推销雅典公寓的中介，实际上是在向投资者兜售一个涉及合规性的问题，而非一个科学合理的投资模型。
对于投资者而言，在计算希腊黄金签证项目的真实成本时，必须将一系列附加费用纳入考量范围。这些附加费用包括：政府申请费，其中主申请人需缴纳2000欧元，每位成年家属则需缴纳150欧元；过户税，约为购房价格的3.09%；土地登记费，约为购房价格的0.6%；公证费，约为购房价格的1.5%；律师费，在购房价格的1.5%至3%之间（在希腊，强制要求由律师代表投资者处理相关事务）；此外，还有年度房产税以及医疗保险费用等。综合计算下来，这些附加成本大约占购房总价格的7%至10%。
从市场数据来看，希腊黄金签证政策在2026年上半年呈现出明显的变化趋势。新申请量与去年同期相比下降了44%，而且大多数新申请都集中在投资门槛为25万欧元的项目上，而投资门槛高达80万欧元的项目则鲜有人问津。
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